Dans les communes de plus de 200.000 habitants, notamment à Paris où le marché du logement est sous tension, les changements d’usage des locaux d’habitation sont régulés pour éviter le développement incontrôlé de locaux professionnels et de bureaux. Pour les professionnels de santé, transformer un local d’habitation en local professionnel représente pourtant une opportunité intéressante mais cette démarche nécessite quelques vérifications au sein de l’immeuble et une autorisation préalable délivrée par la Mairie. Vous souhaitez modifier l’usage d’un local d’habitation pour y exercer votre activité médicale ? C’est possible, à condition de suivre quelques règles incontournables. Medicings vous accompagne dans votre projet de changement d’usage d’un local d’habitation en local professionnel. Voici quelques éléments essentiels à prendre en compte.
L’accord de la copropriété ou du bailleur
Au préalable, il est indispensable de déterminer si le local d’habitation envisagé pour une future transformation est compatible avec un usage médical. Concrètement cela signifie qu’il faut s’assurer que :
- le règlement de copropriété (RCP) mentionne obligatoirement l’autorisation d’exercer une activité professionnelle ou activité libérale de santé au sein de l’immeuble. Si le RCP stipule que l’immeuble est à destination exclusivement bourgeoise, l’exercice d’une activité libérale de santé est interdite.
- le ou les médecins qui envisagent d’exploiter les locaux pour leur activité libérale soumettent une demande de changement d’usage à titre personnel du local d’habitation auprès de la Direction du logement et de l’Habitat (délai d’instruction : 1 à 3 mois). Si vous investissez dans l’achat d’un bien immobilier afin d’en louer tout ou partie à des professionnels médicaux, vous serez soumis aux mêmes obligations.
Dans les immeubles bourgeois en coeur de ville à prédominance de logements, nos équipes sélectionnent uniquement des locaux en rez-de-chaussée pour des raisons d’accessibilité mais aussi en raison de la fréquence des passages de la patientèle pouvant occasionner une gêne auprès du voisinage.
Medicings vous accompagne dans la recherche d’un local médical adapté à votre activité, et réalise en amont toutes les vérifications et démarches nécessaires pour vous permettre d’exploiter sereinement vos nouveaux locaux.
Les charges de copropriétés et les relations avec le voisinage
Comme tout copropriétaire, les médecins ou cabinets médicaux contribuent à l’entretien d’un immeuble en s’acquittant des charges en fonction du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale. Parmi ces charges, nous distinguons les charges générales (administration, entretien des parties communes) et les charges spéciales (services collectifs et équipements communs)
Les charges de copropriété, en particulier, peuvent s’avérer être une question délicate. En effet, certains copropriétaires sont parfois réticents à l’idée de voir s’implanter dans leur immeuble un cabinet de médecins ou d’avocats générant des allées-venues. De fait, ils peuvent être tentés d’exiger une nouvelle répartition des charges au titre des “désagréments” subis. Une nouvelle répartition des charges est-elle automatique en cas de changement de destination d’un local d’habitation ? Non, il est toujours nécessaire de convoquer au préalable une assemblée générale de copropriété pour obtenir un vote formel à la majorité absolue.
La modification d’usage du local d’habitation en local médical peut s’accompagner d’un changement du forfait des charges, mais pas dans n’importe quelles conditions ni sous n’importe quelle justification. Ce changement de charges peut par exemple concerner l’utilisation intensive de l’ascenseur collectif par la patientèle, mais il n’y a aucune raison de modifier la quote-part des charges relative au chauffage.
Enfin, il est indispensable de préserver de bonnes relations avec les occupants de l’immeuble, et la copropriété dans la durée. Une relation apaisée et constructive vous permettra d’envisager un exercice optimal de votre activité médicale. Bien évidemment, les professionnels médicaux parviendront à développer et pérenniser leur cabinet médical si leur activité n’est pas émaillée de conflits de voisinage.
Une question ? Un problème dans le changement de destination d’un immeuble d’habitation en local médical ? Contactez les équipes Medicings qui vous apporteront des réponses précises et des solutions complètes pour vos projets d’aménagement professionnels.
Les démarches administratives pour transformer un local d’habitation en local médical
Vous avez trouvé le local idéal et vous désirez en modifier la destination pour en faire un local professionnel ?
Les démarches administratives sont obligatoires et ne doivent pas être négligées. Ces démarches sont généralement à réaliser, en fonction de la commune choisie, auprès de la Mairie ou de la préfecture. En outre, dans certaines communes comme Paris, il existe des règles particulières selon l’arrondissement choisi et des règles spécifiques à la politique de la ville, comme la possibilité d’exercer en rez-de-chaussée mais pas en étages dans certains arrondissements (16ème Nord, 17ème, 9ème etc.) ou la limitation de la surface du cabinet à 50 m² dans le 8ème arrondissement.
Le dossier déposé auprès de la préfecture ou de la Mairie concernée devra en général contenir une copie du règlement de copropriété autorisant l’activité médicale, ainsi qu’un plan côté des aménagements envisagés. L’autorité administrative peut refuser le changement de destination, en arguant par exemple de la non-autorisation d’exercer dans la copropriété, en étage ou encore pour des professions non-réglementées (naturopathes, chiropracteurs etc.) ou simplement parce que la zone immobilière est en tension en particulier dans les quartiers ou les arrondissements à forte dominante de bureaux.
Si l’autorité administrative accorde une autorisation, il faut garder à l’esprit que celle-ci est limitée dans le temps d’exercice du titulaire, incessible à un tiers et nominative. Ceci signifie qu’elle est entièrement rattachée au médecin qui l’obtient et non au local ni à la structure juridique du cabinet.
En bref :
La réglementation de changement d’usage relève de la construction et de l’habitation (CCH) et concerne uniquement les locaux d’habitation transformés en un autre usage. Cette réglementation est destinée à protéger le logement. Elle ne doit pas être confondue avec le changement de destination qui relève du code de l’urbanisme et concerne toute destination (bureau, commerce, habitation etc.)
Qui est concerné ?
Selon la nature de votre projet (activité, surface, localisation…), trois autorisations possibles :
- Usage mixte : activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale
- Autorisation de changement d’usage à titre personnel, temporaire et incessible : possible sous certaines conditions pour les professions libérales et les missions d’intérêt général
- Autorisation de changement d’usage à caractère réel, soumise à compensation, qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial. Une autorisation de changement de destination doit également être obtenue.
Les autorisations sont délivrées sous réserve du droit des tiers, dans un délai maximal de deux à trois mois à compter de la réception du dossier complet. Comme évoqué ci-dessus d’autres démarches peuvent être nécessaires comme l’autorisation d’urbanisme, l’accord de la copropriété, ou l’accessibilité du cabinet médical
