Depuis plusieurs années déjà, les Français préfèrent investir dans la pierre et les prix du marché immobilier s’envolent dans les métropoles, en particulier à Paris et dans les villes attractives en régions. Dans de nombreuses localités où le marché est en tension, les changements d’usage des locaux d’habitation sont régulés, pour éviter le développement incontrôlé de locaux professionnels et de bureaux. Pour les professionnels de santé, transformer un local d’habitation en local professionnel représente pourtant une opportunité souvent intéressante, moins onéreuse et plus accessible qu’une location de bien professionnel. Vous souhaitez modifier l’usage d’un local d’habitation pour y exercer votre activité médicale ? C’est possible, à condition de suivre quelques règles incontournables. Les experts de Medicings vous accompagnent dans votre changement d’usage d’un local d’habitation en local professionnel. Voici quelques éléments essentiels à prendre en compte.
L’accord de la copropriété ou du bailleur
Avant toute démarche administrative, il est bien sûr indispensable de déterminer si le local d’habitation envisagé pour une future transformation est compatible avec une telle modification de son usage. Concrètement cela signifie qu’il faut s’assurer :
- s’il s’agit d’une location : que le bailleur donne son accord pour le changement d’usage de son bien en local professionnel. Celui-ci doit d’ailleurs fournir un bail indiquant explicitement la destination précise du bien qu’il loue. A noter que si vous investissez dans l’achat d’un bien immobilier afin d’en louer tout ou partie à des professionnels médicaux, vous serez soumis aux mêmes obligations.
- s’il s’agit d’une acquisition immobilière: le règlement de copropriété doit obligatoirement mentionner la possibilité d’une activité professionnelle. Si le règlement ne la mentionne pas, il est indispensable d’obtenir l’autorisation de la copropriété d’exercer cette activité, sous peine de poursuites engagées par le syndic en cas de détournement de destination du local.
Medicings vous accompagne dans la recherche du local médical le plus adapté à votre activité et réalise en amont les vérifications et démarches nécessaires pour jouir pleinement de votre nouveau bail ou de votre nouvelle acquisition. Consultez les conseillers Medicings et les annonces médicales Medicings pour trouver les meilleures opportunités en toute sérénité.
Les charges et les relations avec la copropriété
Outre la question précise, et formelle, du règlement de copropriété ou du bail, il est indispensable de gérer les relations avec les autres occupants de l’immeuble et avec la copropriété dans la durée. Une relation apaisée et constructive permet d’envisager un exercice optimal de votre activité médical et une expérience-patient qui convient à votre patientèle.
Concrètement, un cabinet de médecin ou de professionnel médical se développe toujours mieux lorsque l’activité n’est pas émaillée de conflits de voisinage. Medicings vous accompagne dans le management de votre structure médicale dans un local d’habitation et dans la construction de relations paisibles avec la copropriété et le voisinage, y compris lorsque le bail ou le règlement de copropriété mentionne déjà la possibilité d’exercer une activité professionnelle.
Les charges, en particulier, peuvent s’avérer une question délicate. En effet, certains copropriétaires ou voisins ne voient parfois arriver un cabinet de médecin ou d’avocats que d’un mauvais œil. Il peut être alors tentant d’exiger une nouvelle répartition des charges au titre des “désagréments” subis. Une nouvelle répartition des charges est-elle automatique en cas de changement de destination d’un local d’habitation ? Non, il est toujours nécessaire de convoquer une assemblée générale de copropriété avec un vote formel à la majorité absolue.
La modification d’usage du local d’habitation en local médical peut alors s’accompagner d’un changement du forfait des charges, mais pas dans n’importe quelles conditions ni sous n’importe quelle justification. Par exemple, ce changement de charges peut concerner l’utilisation intensive de l’ascenseur collectif par la patientèle, mais il n’y a aucune raison de modifier la partie des charges relative au chauffage par exemple.
Une question ? Un problème dans le changement de destination d’un immeuble d’habitation en local médical ? Contactez les experts de Medicings qui vous apporteront des réponses précises et des solutions complètes pour tous vos projets d’aménagement professionnels.
Les démarches administratives pour transformer un local d’habitation en local médical
Vous avez trouvé le local idéal et vous désirez en modifier la destination pour en faire un local professionnel ?
Les démarches administratives obligatoires ne doivent être ni méconnues ni négligées. Ces démarches sont généralement à réaliser, en fonction de la commune choisie, auprès de la mairie ou de la préfecture. Dans les communes comme Paris, il existe en outre des règles particulières selon l’arrondissement choisi et des règles propres à la Ville de Paris, comme la possibilité d’exercer en rez-de-chaussée mais pas en étages dans certains arrondissements, ou la limitation de la surface du cabinet à 50 mètres carrés.
Le dossier déposé auprès de la préfecture ou de la mairie concernée devra en général contenir une copie du règlement de copropriété autorisant l’activité médicale, ainsi qu’un plan côté des aménagements envisagés. L’autorité administrative peut refuser le changement de destination, en arguant par exemple de la non-autorisation d’exercer dans la copropriété, ou encore pour des professions non-réglementées (naturopathes, chiropracteurs…) ou simplement parce que la zone immobilière est en tension.
Si l’autorité administrative accorde une autorisation, il faut garder à l’esprit que celle-ci est limitée dans le temps d’exercice du titulaire, incessible à un tiers et nominative. Ceci signifie qu’elle est entièrement rattachée au médecin qui l’obtient et non au local ni à la structure juridique du cabinet.
Attention aux normes d’accessibilité
Si louer un local d’habitation peut être une opportunité très intéressante, il convient néanmoins d’anticiper certaines transformations parfois onéreuses. En effet, un cabinet médical doit, en tant qu’établissement recevant du public, répondre à des normes relativement exigeantes en matière d’accessibilité du cabinet médical.
Il est donc crucial d’évaluer quelles seront les modifications à réaliser lors du changement de destination. Les experts de Medicings vous accompagnent pas-à-pas dans la mise aux normes de votre local d’habitation et vous permettent d’offrir à votre patientèle la meilleure expérience-patient grâce aux techniques de space-planning. Vous pourrez ainsi envisager sereinement et réaliser au coût le plus avantageux les aménagements requis par les textes législatifs et réglementaires.
